牧青行摄/清莲池-沈阳棋盘山

2025年底，文旅行业上演了一出资本大戏：韩国私募基金MBK以65亿元收购海昌海洋公园四家园区，同程旅行控股大连圣亚，湖北文旅豪掷18亿拿下君亭酒店……这些动作背后，是行业洗牌的残酷逻辑 — 低效资产被淘汰，优质资源被抢筹”。2026年，文旅并购潮将更凶猛。政策红利（如文旅REITs扩容）、消费复苏（2025年国庆假期国内旅游收入1.7万亿）、技术赋能（AI+文旅）三大引擎驱动下，三类景区资产将成为资本争夺的焦点。

国资主导型景区:

政策红利下的“安全牌”

1. 核心逻辑：政策支持+资源垄断+资产证券化

2. 代表案例：

• 湖北文旅集团控股君亭酒店：通过资本运作打通景区与酒店资产证券化通道，市值3个月翻倍。

• 南京百亿文旅集团：整合文投、体育资源，打包“文化+消费”场景，获银行授信超200亿。

3. 并购价值点：

①政策护城河：国家发改委明确文旅REITs扩围至4500个景区，国资手握4A/5A景区门票权，可快速发行REITs融资（如丽江旅投玉龙雪山REITs募资25亿）。地方政府考核压力下，国资需“腾笼换鸟” — 剥离亏损资产（如桂林旅游卖掉资江丹霞），聚焦核心优质资源。

②轻资产输出潜力：国资景区普遍面临“重资产、低周转”困境，但拥有稳定客流（如峨眉山A年接待467万人次）和成熟管理体系，可通过品牌授权、管理输出实现轻资产扩张。

4. 投资策略：

轻资产运营型景区:

流量密码的“变现利器”

1. 核心逻辑：低投入+高毛利+可复制性

2. 代表案例：

• 祥源文旅控股海昌海洋公园：以38.6%股权介入运营，通过IP衍生品（如海洋主题盲盒）提升二次消费，毛利率从25%提升至40%。

• 同程旅行控股大连圣亚：注入线上流量（同程APP导流），改造海底隧道为沉浸式剧本杀场景，客单价提升60%。

3. 并购价值点：

投资策略：

跨界资源型景区:

生态闭环的“降维打击”

1. 核心逻辑：产业链整合+场景独占性

2. 代表案例：

• 安博凯收购苏州华谊兄弟电影世界：联动电影IP（《狄仁杰》系列）开发实景娱乐，衍生品收入占比提升至28%。

• 三特索道打造“猴岛-猴面包树”生态链：整合海南猴岛景区与周边热带植物园，推出“研学+露营”套餐，毛利率突破50%。

3. 并购价值点：

投资策略：

2026年并购生存法则

政策敏感度：紧盯文旅REITs、免税政策、区域协同发展（如长三角文旅一体化）等红利。

数据驱动决策：用游客画像（年龄/消费力/停留时长）替代传统评估模型，精准定价。

长期主义心态：避免追逐“网红项目”，聚焦能持续造血的“慢资产”（如文化遗产、生态保护区）。

原题：文旅资本暗战：2026年最值得并购的3类景区资产

作者：深蓝

来源：深蓝旅游赋能微信公众号

编辑：钟舒婷

©版权声明：本文内容网络版权归原作者所有，转载请注明作者及原出处。

马牧青简介

文化学人，旅游资深专家；

北京青蓝文旅规划设计院院长；

中国城市科学规划设计研究院旅游总规划师；

中国旅游景区协会智库专家；

山西省专家学者协会特聘专家；

乡村旅居倡导者与践行者，市场定位“倒行逆施”法和旅游规划“四点论”倡导者。