乡村旅游合法化发展实操指南——从“灰色运营”到“阳光赛道”的系统转型路径

当前，大量乡村旅游项目虽表面繁荣，实则深陷“灰色运营”困境：土地权属不清、建筑未批先建、经营证照不全、内容同质低质。若不系统破解合法性短板，再热闹的“网红村”也终将面临整治风险与可持续危机。

本文立足2026年中央一号文件精神，结合中国乡村实际与文旅产业发展规律，提出一条兼顾政策合规、市场可行、村民受益的乡村旅游合法化发展路径，为地方政府、村集体、投资者与经营者提供务实操作指引。

一、土地合法化：在政策框架内灵活落地

土地问题是乡村旅游合规发展的第一道门槛。必须摒弃“先占后用”思维，在现行法律与政策中寻找可持续路径。

1.主路径：集体经营性建设用地入市

依据《土地管理法》及自然资源部深化入市试点政策，村集体可将闲置废弃的校舍、厂房、供销社等存量建设用地，通过出让、出租或作价入股用于文旅项目。

关键动作：

确保地块已纳入县乡国土空间规划与年度供地计划；

完成确权登记，取得集体土地所有权证；

经本集体经济组织三分之二以上成员同意，并在县级公共资源交易平台公开交易。

地方实践：

浙江德清莫干山通过集体土地入市引入品牌民宿，村集体年获收益超千万元。

四川战旗村以13亩集体建设用地作价入股，与企业共建文旅综合体，村民年人均分红1.2万元。

风险提示：

集体决策程序复杂、收益分配机制须事先约定清晰，建议由乡镇司法所或法律顾问协助拟定协议。

2.补充路径：宅基地合规盘活

在宅基地改革试点地区，可探索闲置农房出租、合作经营等模式，但须严守政策红线：

不得买卖宅基地、不得建别墅大院、不得违规扩建；

租赁期限不超过20年，且需向村集体备案；

非试点地区谨慎操作，避免被认定为“小产权房”。

3.创新路径：点状供地与原地类管理

适用于露营基地、生态步道、观景平台等低密度、非永久设施：

点状供地：按建筑物实际占地办理建设用地手续，周边生态用地保持原状，降低拿地成本。

原地类管理：在林地、草地等非建设用地上，采用可拆卸、架空式设施（如木栈道、帐篷平台），不改变土地用途。

典型范例：安徽黄山在自然保护区建设架空木平台与可拆卸帐篷营地，实现生态零破坏；贵州黔东南以本土石材铺设步道，不硬化、不挖山，符合生态修复要求。

二、建设合规化：专业前置，杜绝“裸奔”开工

1.规划先行，谋定后动

所有项目必须符合实用性村庄规划。若所在村无规划，应推动乡镇政府启动简易编制程序，或争取将项目纳入乡镇国土空间规划的“弹性发展区”。

严禁在生态红线、地质灾害区、行洪通道等禁止建设区域动工。

2.分类报建，简化流程

永久性建筑（如民宿、餐厅）：建筑面积300㎡以上需办理乡村建设规划许可证、施工图审查、施工许可；300㎡以下多地已简化或免于许可。

旧房改造：不改变主体结构的，提交房屋安全鉴定报告后备案即可。

临时设施（帐篷营地、集装箱屋）：申请临时建设工程规划许可证，期限1-2年，可续期。

微改造项目（旅游厕所、标识系统）：经村委会同意并报乡镇备案即可。

3.专业介入，规避风险

建议在设计阶段引入乡村规划师、建筑师、法律顾问，确保方案合规、安全、可落地。自2025年起，全国推行农村住房建设质量安全监管平台，所有经营性建筑必须录入系统，否则无法接入水电网络，“先建后批”时代已终结。

三、运营规范化：从“农家乐”到现代企业

1.主体注册，选择适宜组织形式

个体工商户：适合单户民宿、农家乐。

农民专业合作社：适合村集体统一运营，享受税收优惠。

有限责任公司：适合连锁品牌、综合项目，便于融资与责任隔离。

2.证照齐全，纳入监管体系

住宿服务：营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、消防检查合格意见。

餐饮服务：食品经营许可证。

研学旅行：与有资质旅行社合作，并向教育部门备案。

露营基地：制定安全应急预案、购买公众责任险，向文旅或应急部门备案。

政策便利：多地已推出“民宿一件事”联办，5个工作日内可办结全流程。

3.设计可持续的利益联结机制

保底租金+分红：保障村民基本收益。

本地就业+培训：优先雇佣村民并提升其技能。

本地供应链：餐饮食材、手工艺品优先本地采购。

四、内容升级：合法是底线，特色是生命线

乡村旅游竞争已从“资源争夺”转向“内容创新”，需深挖在地文化、融合产业、提升体验：

1.文化深挖，打造沉浸式体验

挖掘村庄在地地理、历史、民俗文化，形成产品思路，遵照旅游消费市场，对比研究可行性，选择最优最后率先启动项目，构建沉浸式产品及服务体系。

例如：

陕西袁家村复原关中民俗与传统作坊，年接待游客超600万人次；

云南沙溪古镇以“慢生活”与本土白族文化为核心，吸引国际游客。

2.产业融合，延伸价值链

乡村旅游，直接来说，就是一产+三产。但一产中的种植、养殖业需要二次加工，形成游客可带走、可体验产品，则需要二产介入。在强调特色、规避同质化的当下，需要对一、二、三产科学评估，构建产业生态链。

例如：

江苏无锡田园东方将水稻种植转化为亲子研学课程；

福建武夷山民宿推出“碳积分”认购，链接生态保护与消费体验。

3.数字赋能，创新营销与服务

利用在地场景优势，布局角色扮演、剧情直播、综艺直播和短剧，建设影视、演出、直播基地；

通过抖音、小红书等内容平台进行“线上种草—线下体验—二次传播”闭环营销；

搭建小程序提供预约、导览、电商等一站式服务。

五、善用政策红利：将文件支持转化为发展资源

2026年中央一号文件明确支持乡村旅游与农文旅融合，各地应主动对接：

财政：乡村振兴衔接资金可部分用于文旅项目（通常比例≤30%）；

金融：农发行“乡村旅游贷”利率低至3.85%，期限可达15年；

人才：农业农村部“头雁项目”每年培训10万名乡村产业带头人；

品牌：成功申报“全国乡村旅游重点村镇”可获500万—1000万元奖补。

行动建议：绘制本地“政策资源地图”，明确对口部门与申报流程，将项目包装为“乡村振兴示范项目”“农文旅融合试点”等，提升申报成功率。

结语：在规则中创新，在土地上扎根

乡村旅游的未来属于尊重规则、深耕内容、共创共享的长期主义者。2026年，行业正从“野蛮生长”迈向“制度繁荣”，唯有将项目建在法律的基石上，才能让“诗与远方”真正成为：

农民的“金饭碗”——通过可持续的利益联结实现共同富裕；

游客的“安心地”——提供安全、舒适、有深度的体验；

乡村的“永续力”——在保护生态与文化的前提下激发内生动力。

立即行动五步法：

核土地：确认地块性质与规划条件；

对规划：主动对接乡镇自然资源所，明确项目合规路径；

补手续：对现有建筑开展安全鉴定，制定整改与补办方案；

办证照：注册主体，取得经营资质，纳入正规监管；

争支持：对接县级文旅、农业部门，争取纳入重点项目库。

让每一寸乡村土地，都在阳光下生金；让每一个乡村梦想，都在合规中实现。

感谢读到最后，欢迎转发给你身边需要的人。

文中图片来自互联网，若有侵权，联系删除。

文章转载标明来源和作者，除转载外，不可另做他用。 

版权所有，侵权必究。