【人民法院案例库·案例学习】某文化旅游投资公司诉欧某婷房屋租赁合同纠纷案

在受送达人下落不明或者穷尽其他送达方式无法送达的情况下，方可采取公告送达方式——广东省惠州市中级人民法院（2023）粤13民终5389号民事裁定（2023年8月20日）

关键词：民事诉讼 房屋租赁合同 送达方式 穷尽 公告送达 诉权保护

一、基本案情

某文化旅游投资公司诉欧某婷房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人已在案涉租赁合同中明确约定“惠州市某广场***房”为欧某婷的送达地址，某文化旅游投资公司在提起本案诉讼时亦明确上述地址为欧某婷的常住地址。惠城区人民法院在送达时却未按上述当事人提供的常住地址进行送达，而是向欧某婷户籍所在地送达了开庭传票等诉讼文书，在欧某婷未签收的情况下直接采取公告送达的方式送达诉讼文书，导致欧某婷未参加庭审。一审庭审结束后欧某婷即向一审法院提起了反诉状、答辩状。

广东省惠州市惠城区人民法院于2023年4月3日缺席判决如下：欧某婷应于本判决生效后七日内向原告某文化旅游投资公司支付拖欠的租金、物业服务费合计33791元。欧某婷不服一审判决，提起上诉。广东省惠州市中级人民法院作出（2023）粤13民终5389号民事裁定书：撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2022）粤1302民初12137号民事判决，本案发回广东省惠州市惠城区人民法院重审。

二、裁判理由

公告送达是一种推定送达，应当严格按照法律规定的条件和程序进行，只有在受送达人下落不明或者穷尽其他送达方式无法送达的情况下，才能采取公告送达方式；本案双方当事人已在案涉租赁合同中明确约定“惠州市XX房”为欧某婷的送达地址，某文化旅游投资公司在一审起诉时亦明确上述地址为欧某婷的常住地址，根据《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条、第九条之规定，本案应以上述双方当事人约定的地址为送达地址,但一审法院未按上述地址送达相关法律文书，在未穷尽送达方式的情况缺席审理、判决，剥夺了当事人的诉讼权利，程序严重违法；且本案上诉人在一审庭审结束后即向一审法院提起了反诉状、答辩状，不属于下落不明的情形；故本案应发回一审法院重新审理。

三、裁判要旨

人民法院在案件审理中，送达直接影响到当事人各项诉讼权利的行使，因此在处理送达问题时需注意在保护诉权与司法效率的价值之间做好平衡，公告送达是一种推定送达，应当严格按照法律规定的条件和程序进行，只有在受送达人下落不明或者穷尽其他送达方式无法送达的情况下，才能采取公告送达方式。

四、关联索引

《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》（法发〔2017〕19号）

八、当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理:    

（一）当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址；    

（二）没有约定的，以当事人在诉讼中提交的书面材料中载明的自己的地址为送达地址；    

（三）没有约定、当事人也未提交书面材料或者书面材料中未载明地址的，以一年内进行其他诉讼、仲裁案件中提供的地址为送达地址； 

(四)无以上情形的，以当事人一年内进行民事活动时经常使用的地址为送达地址。    

人民法院按照上述地址进行送达的，可以同时以电话、微信等方式通知受送达人。    

九、依第八条规定仍不能确认送达地址的，自然人以其户籍登记的住所或者在经常居住地登记的住址为送达地址，法人或者其他组织以其工商登记或其他依法登记、备案的住所地为送达地址。

五、拓展阅读

1.送达地址

（1）概念。送达地址是人民法院向当事人送达法律文书的地址。

不能确认送达地址，是指当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避方式，人民法院不能或无法要求其确认送达地址。

（2）送达地址确认顺序：

➩以约定的地址为送达地址

➩以提交的书面材料中载明的地址为送达地址

➩以一年内进行其他诉讼案件中提供的地址为送达地址

➩以当事人一年内进行民事活动时经常使用的地址为送达地址

➩自然人以其户籍登记的住所或者在经常居住地登记的住址为送达地址（法人或者其他组织以其工商登记或其他依法登记、备案的住所地为送达地址）

2.房屋租赁合同 

（1）概念。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

房屋租赁合同是一种常见租赁合同类型，指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。

（2）房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

③租金和押金数额、支付方式；

④租赁用途和房屋使用要求；

⑤房屋和室内设施的安全性能；

⑥租赁期限；

⑦房屋维修责任；

⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

⑨争议解决办法和违约责任；

⑩其他约定。

（3）租期租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。

（4）不得出租的房屋

《商品房屋租赁管理办法》规定，以下房屋不得出租：

①属于违法建筑的；

②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

③违反规定改变房屋使用性质的；

④法律、法规规定禁止出租的其他情形。

（5）买卖不破租赁

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有效。

（6）优先购买权

出租人要出售房屋的，应在合理期限内通知承租人，除房屋出租人将房屋出卖给近亲属或按份共有人以外，承租人享有以同等条件有限购买的权利。承租人在收到出租人通知后15天内未明确表示购买房屋的,视为承租人放弃优先购买权。

（7）优先承租权

《民法典》第734条第2款规定，优先承租权是指租赁法律关系中，在租赁期限届满时,房屋承租人依据法律规定或当事人约定，享有以同等条件优先承租的权利。

3.诉讼权利

诉讼权利，是指诉讼主体及其他诉讼参与人在诉讼中依法享有的权利。《民事诉讼法》规定的诉讼权利包括：

（1）平等地参加诉讼的权利（第8条）

（2）达成调解合意的权利（第9条）

（3）使用本民族语言、文字的权利（第11条）

（4）进行辩论的权利（第12条）

（5）两个以上人民法院都有管辖权的诉讼，原告有选择管辖法院的权利（第36条）

（6）对审判组织组成提出异议的权利（第43条）

（7）申请审判人员回避的权利（第47条）

（8）对法院回避决定不服申请复议的权利（第50条）

（9）委托诉讼代理人的权利（第52条）

（10）双方当事人有自行和解的权利（第53条）

（11）放弃、变更诉讼请求的权利（第54条）

（12）承认或者反驳诉讼请求和提起反诉的权利（第54条）

（13）共同诉讼中推选代表人进行诉讼的权利（第56条）

（14）有独立请求权的第三人提起诉讼的权利（第59条）

（15）无独立请求权的第三人参加诉讼的权利（第59条）

（16）提起第三人撤销之诉的权利（第59条）

（17）客观原因不能收集证据情况下申请法院调查收集证据的权利（第67条）

（18）申请延长举证期限的权利（第68条）

（19）证人出庭作证获得补助的权利（第77条）

（20）申请鉴定的权利（第79条）

（21）申请鉴定人出庭的权利（第81条）

（22）申请有专门知识的人出庭的权利（第82条）

（23）申请诉中诉前证据保全的权利（第84条）

（24）申请诉中财产保全的权利（第103条）

（25）申请诉前财产保全的权利（第104条）

（26）符合条件下申请先予执行的权利（第109条）

（27）当事人对保全或者先予执行的裁定不服申请复议的权利（第111条）

（28）交纳诉讼费用确有困难的申请缓交减交或者免交的权利（第121条）

（29）提出管辖权异议的权利（第131条）

（30）申请不公开审理的权利（第137条）

（31）申请撤诉的权利（第148条）

（32）申请补正庭审补录的权利（第150条）

（33）口头起诉的权利（第161条）

（34）对违反法律适用小额诉讼程序提出异议的权利（第169条）

（35）不服一审判决提起上诉的权利（第171条）

（36）申请撤回上诉的权利（第180条）

（37）对选举资格案件起诉的权利（第188条）

（38）利害关系人申请宣告失踪的权利（第190条）

（39）申请认定财产无主的权利（第202条）

（40）对调解组织调解达成调解协议申请司法确认的权利（第205条）

（41）担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人申请实现担保物权的权利（第205条）

（42）向法院申请再审的权利（第210条）

（43）向检察院申请检察建议或者抗诉的权利（第220条）

（44）债权人申请支付令的权利（第225条）

（45）债务人对支付令提出书面异议的权利（第228条）

（46）票据权利人申请公示催告的权利（第229条）

（47）利害关系人申报票据权利（第232条）

（48）当事人、利害关系人对执行行为提出书面异议的权利（第236条）

（49）案外人对执行标的提出书面异议的权利（第238条）

（50）执行过程中达成和解协议的权利（第241条）

（51）申请法院执行公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书的权利（第249条）

（52）当事人有查阅本案有关材料和复制本案有关材料和法律文书的权利。（第52条）

（53）当事人有收集、提供证据的权利（第52条）

（54）当事人对证据的质证权利（第71条）

（55）当事人经法庭许可，有权向证人、鉴定人、勘验人发问（第142条）