首单景区REITs争夺战:华山VS宝泉,谁能拿下第一?

先说说华山。

2月4日，渭南市的2026年政府工作报告里，清清楚楚写着：“力争华山景区公募REITs全国首发”。这并不是第一次。2025年渭南市政府报告里就有类似的表述，“力争华山景区公募REITs年内发行”，结果没成。

华山为什么着急？

因为老牌景区现在日子不太好过。光靠卖门票、卖索道票，天花板肉眼可见。游客来了爬个山就走了，人均消费上不去。特别是华山景区所在的渭南市，年人均旅游消费不足700元，仅为全国人均出游消费的70%左右。想开发新项目、搞夜游、二次消费，都得花钱，但钱从哪来？

在上市融资无门的情况下，景区REITs就是一条路：把现有的资产盘活，从资本市场拿钱，再去投新的项目。

但问题是，华山虽然营收数据亮眼。其中，2024年华山景区接待游客365.07万人次，门票收入3.97亿元，同比分别增长12%和8%。但这笔钱怎么分，却是个绕不开的难题。

根据2024年10月渭南市政府发布的《支持华山景区高质量发展实施意见》，华山景区作为风景名胜区，其门票收入由陕西华山旅游集团（华旅集团）受托收取后，经华山管委会全额上缴渭南市级财政，实行收支两条线管理。简单说，门票钱进了财政口袋，再按需拨出来用于景区运营、建设和管理。

这就尴尬了。REITs的核心是有稳定现金流分给投资人，但门票收入不直接归企业，怎么分？

虽然华旅集团整体业绩不错。华旅集团2024年营收约9.96亿元，同比增长105.79%，净利润9668.80万元，同比增长23.11%。但这里面包含了潼关古城、蒲城槐院里历史文化街区等项目的贡献。单靠门票之外的索道、停车、二次消费，现金流够不够稳、够不够厚，投资人得掂量掂量。

再看宝泉。

比起华山，宝泉算是个“后浪”。2024年底才升的5A，放在景区圈里还是个新人。但新人有个优势：刚评上5A，意味着它的硬件、管理、手续都刚被严查过一遍，合规性的底子好。

更重要的是，宝泉的账本拿出来，相当能打。

2025年，宝泉旅游区接待游客预计突破400万人次，营业收入超5亿元，同比分别增长30%和60%。回看2024年，宝泉营收2.79亿元，同比增长26.81%，净利润5049万元，同比增长58.20%。

更让投资人放心的是它的收入结构。2024年，宝泉索道/电梯收入1.06亿，占比37.99%；门票收入7441.48万，占比26.52%；交通车票收入7382.68万，占比26.52%。换句话说，宝泉非门票收入占比超过七成，索道、电梯、交通车票，这些钱可以直接装进REITs的底层资产中。

宝泉属于民营景区，政策上鼓励民营景区发行REITs；且不属于风景名胜区，门票上缴财政这条线对它失效。

2025年3月，宝泉跟华夏基金、中信证券签约，锁定团队，开始冲刺。2026年1月，《新乡日报》发表辉县市委书记署名文章，点名“加快推进宝泉REITs项目发行，力争成功打造全国第一支景区REITs”。

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景区REITs难，难在三个字：合规性。

第一个坑：地。很多景区的地是划拨的、集体的，甚至还有宗教用地、农村宅基地。想把它打包卖给投资人，首先得把地的事情搞明白。这活儿，有难度。

第二个坑：证。老景区当年建的时候，哪有现在这么多手续？消防验收？没有。特种设备许可？补办。立项批文？这些证不全，REITs就上不去。

第三个坑：钱。像华山景区最值钱的收入是门票，但门票钱要上缴财政。最硬核的资产如何破解使用？只能用索道、停车、餐饮这些？现金流够不够稳，够不够多，投资人得打个问号。

所以，别看现在20多家景区都在报REITs，但真正跑到终点的，可能没几个。

但好消息是，政策在松动。2025年底，国家发改委和证监会连发两个文件，给景区REITs开了新口子。特别是酒店作为商业不动产可以单独发行REITs，其次是景区可以把酒店打包进来。以前只能靠景区自身收入的门票+索道等，现在可以把景区配套旅游酒店等一起装进去，现金流更厚实。

这意味着景区REITs的“解题思路”变了。以前是硬着头皮搞门票合规，现在是拼酒店、拼配套、拼综合消费。谁的二次消费做得好，谁的资产组合更扎实，谁就更有可能冲出去。

华山有品牌、有资源、有政府撑腰。365万人次的年客流量、3.97亿的门票收入，底子确实厚。但门票钱的分配机制，是个绕不开的坎。

宝泉有合规底子、有多元收入、有书记撰文。超七成的非门票收入占比，让其在现金流分配上更灵活。400万人次就干出5个亿营收，人均消费125元，比华山的人均108元还高出一截。

从目前看，宝泉的进度条可能更靠前。毕竟刚评完5A，合规性底子好，团队绑定早，地方支持力度大，收入结构也更对REITs友好。但华山也不白给，连续两年写进政府工作报告。只要合规难题能啃下来，老大哥的后劲不容小觑。

更重要的是，首单的意义不在于谁赢，而在于终于有人赢了。

一旦有了第一单，后面的景区就有了模版，监管也有了参照，景区REITs就有可能从“个案试点”变成“常态化发行”。到时候，会有更多的景区靠这条路盘活资产、拿到钱、搞新项目。

这场首单争夺战，2026年大概率会分出胜负。不管是华山赢，还是宝泉胜，中国文旅资产的证券化之路，都要从这一单开始。

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